BÀI HỌC KHI MUA BÁN NHÀ Ở TỪ VỤ ÁN CHÂU THỊ THU NGA - LS. PHAN MINH THANH

Quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh, đặc biệt là kinh doanh bất động sản đặt ra nhiều điều kiện rất nghiêm ngặt, buộc các chủ thể phải thực hiện. Tuy nhiên chỉ vì món lợi trước mắt mà nhiều người vẫn thực hiện những hành vi trái pháp luật, vướng vào vòng lao lý, cũng như gây nên hậu quả hết sức nghiêm trọng cho xã hội. 

Xét trong vụ án Châu Thị Thu Nga, nếu những cá nhân có liên quan và khách hàng hiểu rõ các quy định của pháp luật, cũng như có sự minh bạch, trung thực trong quá trình thực hiện dự án B5 - Cầu Diễn của chủ đầu tư thì hậu quả có lẽ không nghiêm trọng như vậy. Bởi vậy, các chủ thể đều phải xem xét kỹ càng giới hạn mà pháp luật đặt ra nhằm tránh những rủi ro cả khi tiến hành đầu tư xây dựng phát triển nhà ở thương mại hay góp vốn, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước hết, đứng trên góc độ của chủ đầu tư

Là chủ đầu tư trong các dự án kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần có nguồn lực tài chính, nguồn vốn rất lớn theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để được tiến hành kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng; phải có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư và có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định. Có thể thấy, rủi ro trong kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt này rất cao, do vậy, việc quy định vốn pháp định lớn như vậy là điều dễ hiểu.
Bên cạnh đó, quá trình huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cũng phải tuân thủ các nguyên tắc và quy định của pháp luật hiện hành. Căn cứ vào quy định tại Luật nhà ở 2014 tại Điều 69, các nguyên tắc khi huy động vốn cho phát triển nhà ở bao gồm:
- Hình thức huy động vốn phải phù hợp với loại nhà ở;
- Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn;

- Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở;

- Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác;

- Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.

Với trường hợp huy động vốn thông qua hình thức thu tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cũng phải đáp ứng những điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó điều kiện để được đưa bất động sản vào kinh doanh gồm: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo bằng văn bản cho Sở xây dựng nơi có nhà ở và được cơ quan này trả lời bằng văn bản về việc đủ điều kiện bán.

Ngoài ra, việc thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải đảm bảo được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Có thể thấy, sai lầm lớn nhất của Housing Group trong vụ án nêu trên chính là việc chủ đầu tư này huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, cũng như một số sai sót trong quá trình xin cấp phép, sử dụng, quản lý vốn dẫn đến việc dự án không được thực hiện theo đúng tiến độ và gây mất lòng tin từ phía khách hàng.

Về vấn đề này, Luật sư Phan Minh Thanh - Hãng luật IMC cho rằng: "Chủ đầu tư khi tiến hành hoạt động kinh doanh không chỉ nên quan tâm đến lợi ích trước mắt mà còn cần phải tuân thủ quy định của pháp luật, thực hiện dự án một cách thực chất, đúng tiến độ mới bảo đảm được lợi nhuận lâu dài, tạo uy tín cho doanh nghiệp".

Rõ ràng, chủ đầu tư không thể tự do huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân khác mà phải tuân thủ các điều kiện pháp luật đặt ra. 

Xét theo góc độ của người mua nhà

Trong vụ án Châu Thị Thu Nga về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản số lượng khách hàng của Tập đoàn Housing lên đến hơn 700 người, và những người này đều khai nhận rằng do tin tường bà Nga là Đại biểu Quốc hội nên mới tiến hành góp vốn vào dự án. Có lẽ sai lầm này chính là nguyên nhân chính dẫn đến hậu quả nghiêm trọng trong vụ án này. Bởi lẽ khi tiến hành đầu tư, góp vốn vào các dự án, hay mua nhà ở hình thành trong tương lai, điều đầu tiên mà người mua cần phải tìm hiểu chính là năng lực của chủ đầu tư, của doanh nghiệp mà không phải là uy tín của bất kỳ cá nhân nào. Chỉ khi chủ đầu tư có năng lực tốt mới đảm bảo cho việc dự án có thể triển khai và hoàn thành.

Do đó, trước khi quyết định góp vốn, mua nhà ở bất kỳ dự án nào, người mua nhà nên cân nhắc và tìm hiểu kỹ càng thông tin về tiến độ, hồ sơ pháp lý của dự án và khả năng tài chính của chủ đầu tư, và việc đáp ứng điều kiện được huy động vốn.

Bên cạnh đó, việc trang bị những kiến thức pháp luật liên quan cũng là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của chính mình khi tham gia các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai.

Mọi thắc mắc xin liên hệ:

LS,TS. PHAN MINH THANH – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

FB: https://www.facebook.com/luatsuphanminhthanh

Địa chỉ: P.1107, Tháp A, 173 Đường Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, Q.Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại: 0968.829.818/01658.259.518
Email: Phanminhthanh1102@gmail.com